La compra de inmuebles situados en España por parte de un contribuyente residente en Italia plantea algunos problemas fiscales derivados de los diferentes regímenes fiscales que pesan sobre estos inmuebles en los dos países.
Fiscalidad en Italia de propiedades ubicadas en el extranjero
IRPEF: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
En cuanto a las obligaciones previstas por el legislador italiano, la norma de referencia es la Ley del Impuesto sobre la Renta Consolidado (Decreto Presidencial N° 917/86) , cuyo artículo 3 establece que el impuesto sobre la renta de las personas físicas (Irpef) se aplica al total de la renta constituido, para los residentes, por rentas dondequiera que se reciban; para sujetos no residentes sólo de rentas producidas en Italia.
Por lo tanto, de conformidad con esta disposición, y en la medida en que sea de nuestro interés, el residente en Italia está gravado con la obligación de declarar las rentas que posee sobre un bien inmueble español.
Con referencia a la cuantificación de los ingresos relacionados, el ordenamiento jurídico italiano, en el art. 70 inciso 2 del citado Decreto Presidencial 917/86, distingue la obligación que se impone al sujeto pasivo en función de si el inmueble es productivo de renta (caso que se da cuando el bien es arrendado y/o sujeto a tributación en el país en que se encuentra) o no produce ingresos (sin arrendar o sin impuestos).
Si las rentas tributan en el Estado extranjero, como ocurre por ejemplo en España, la base imponible en Italia será igual al importe neto resultante de la liquidación practicada en dicho Estado para el período impositivo correspondiente o, en caso de discrepancias entre los períodos impositivos, para el período impositivo extranjero que vence durante el período impositivo italiano, sin ninguna deducción de gastos a tanto alzado. En este caso, el crédito fiscal por los impuestos pagados en el extranjero corresponde al contribuyente de conformidad con el artículo 165 del Decreto Presidencial n. 917/86 , sin perjuicio de la obligación de completar el marco RW y de liquidar el IVIE.
Si el inmueble está a disposición del propietario y tributa en el país extranjero (como en el caso de España), contribuye a la formación de la renta total por un importe igual al importe neto resultante de la tasación realizada en el extranjero. país para el período impositivo correspondiente. Si en el Estado extranjero el inmueble se grava mediante la aplicación de tarifas de tasación o en base a criterios similares, deberá indicarse el importe neto sujeto al Impuesto sobre la Renta en el Estado extranjero, minorado por los gastos reconocidos en el mismo.
IVIE: Impuesto sobre el valor de los inmuebles situados en el extranjero
En realidad, el artículo 19, párrafos 13 a 17, del decreto ley del 6 de diciembre de 2011, n. 201 , establece la no tributación del IRPEF para los inmuebles en el extranjero destinados a vivienda habitual por sujetos residentes en el territorio del Estado y de los inmuebles no arrendados por los que se deba en su lugar el Impuesto sobre el Valor de los Bienes Inmuebles Ubicados en el Extranjero (IVIE) .
El requisito fiscal es la propiedad y el título de derechos reales (de usufructo, uso o habitación, arrendamiento a largo plazo y superficie) sobre bienes inmuebles situados en el extranjero y destinados a cualquier uso y los sujetos pasivos son personas físicas residentes en Italia que en el extranjero son titulares de tales bienes o derechos reales.
En lo que respecta a las tasas, la Ley de Estabilidad de 2016 preveía la exención del IVIE en la hipótesis en que la propiedad se utiliza como residencia principal y accesorios relacionados siempre que estas unidades inmobiliarias no estén clasificadas en Italia en las categorías catastrales. A/ 1, A/8 y A/9 (viviendas de lujo).
En el caso de inmuebles de lujo (categorías antes indicadas) se aplicará la tasa del 0,4% y se le asociará una deducción, hasta la cuantía, de 200 euros en relación con el periodo del año en el que se continúe este destino.
En los demás casos, la tasa ordinaria es igual al 0,76% del valor de los inmuebles, y se calcula en proporción a la participación en la propiedad y los meses del año en que tuvo lugar la propiedad. El pago no es exigible si el importe total no supera los 200 euros.
El valor de la propiedad consiste, en la mayoría de los casos, en el costo que resulta de la escritura de compra o de los contratos que muestran el costo total incurrido para la compra de derechos reales distintos de la propiedad.
En el caso de países pertenecientes a la Unión Europea o en todo caso adheridos al Espacio Económico Europeo que garanticen un adecuado intercambio de información, se prevé finalmente que el valor de referencia para el establecimiento de la base imponible sea el catastral, según se determine en la en base a los criterios del país de referencia.
al arte 16 del artículo 19, del decreto ley 6 de diciembre de 2011, n. 201, el legislador italiano ha previsto un crédito fiscal específico– alternativa e incompatible con la regulada por el art. 165 TUIR – Aplicable únicamente al IVIE que establece que “Del impuesto a que se refiere el apartado 13, se concederá un crédito fiscal igual al importe de cualquier impuesto sobre bienes inmuebles pagado en el Estado en que se encuentre el inmueble. En el caso de inmuebles ubicados en países pertenecientes a la Unión Europea o en países pertenecientes al Espacio Económico Europeo que garanticen un adecuado intercambio de información, se deduce un crédito fiscal del mencionado impuesto equivalente a los impuestos sobre la propiedad y la renta que gravan el mismo inmueble, no ya deducido de conformidad con el artículo 165 del decreto del Presidente de la República 22 diciembre 1986, n. 917″.
De acuerdo con lo aquí dispuesto, el crédito al que puede acceder el sujeto asciende a los impuestos sobre bienes inmuebles e ingresos que gravan el mismo inmueble y como veremos, esto se traduce -en el caso concreto español- en el valor del IBI y del IRNR. .
Cabe recordar que en el caso de que el inmueble extranjero sea arrendado y gravado en el extranjero, el contribuyente podrá deducir del IVIE como crédito fiscal, únicamente la porción del impuesto a la renta imputable al inmueble de que se trate como crédito que se no hayan sido ya deducidos conforme al artículo 165 de la TUIR.
El principio está bien explicado por la Agencia Tributaria en la circular núm. 28/E de 02 de julio de 2012 en el punto 1.3.2 según el cual: “ del impuesto adeudado en Italia, se deducen prioritariamente los impuestos sobre la propiedad realmente pagados en el país en el que se encuentran las propiedades en el año de referencia. Además, si existe un excedente del impuesto sobre la renta gravado sobre los inmuebles en desuso ubicados en el mismo de conformidad con el artículo 165 de la Ley del Impuesto sobre la Renta Refundido, aprobado por decreto del Presidente de la República de 22 de diciembre de 1986, n. 917 (TUIR), un crédito fiscal adicional derivado de este exceso también se deduce del impuesto adeudado en Italia por esas propiedades, hasta el monto. ”
La tributación de los bienes inmuebles en España para no residentes
IRNR: Impuesto sobre la Renta de No Residentes
En referencia a las cargas fiscales en España, el sistema fiscal del país ibérico prevé el Impuesto sobre la Renta de no Residentes ( Impuesto sobre la Renta de no Residentes ) regido por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Esta legislación -de forma similar a las disposiciones del legislador italiano- hace una distinción según si el bien inmueble está destinado por el propietario al uso personal o se alquila.
En el primer caso, el contribuyente no residente en España estará gravado -en el caso de un sujeto residente en la UE o en el Espacio Económico Europeo- por un tipo del 19% cuya base imponible es del 2% (1,1% si el se ha actualizado el valor en los 10 años anteriores) del valor catastral del propio bien; si por el contrario el contribuyente no es residente dentro de los límites territoriales antes definidos, la tasa será del 24%.
Si, por el contrario, el bien inmueble se encuentra arrendado, las rentas obtenidas -es decir, las rentas- deberán declararse íntegramente sin posibilidad de deducción de gasto alguno, salvo para los sujetos residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo que, a partir del 1 de enero de 2015, tendrá derecho a deducir los gastos previstos para el IRPEF.
También en este caso el tipo aplicable será del 19% para los sujetos residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo y del 24% en los demás casos.
En ambos casos, el pago del IRNR deberá realizarse mediante el Modelo 210.
IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Otro aspecto de la disciplina fiscal española común a la italiana –en particular con el IMU– es la provisión de un impuesto local sobre bienes inmuebles que se aplica a los bienes inmuebles y que toma el nombre de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Ibi ) .
El impuesto se rige por el TRLRHL ( Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales ) en los artículos 60 a 77 y tiene las siguientes características:
- El requisito previo para el impuesto es la concesión administrativa de un bien inmueble; derechos de superficie; el derecho de usufructo y el derecho de propiedad.
- Son sujetos pasivos las personas físicas y jurídicas, residentes y no residentes, las herencias no reclamadas, las comunidades de bienes y otras personas jurídicas comparables.
- El tipo varía, según el municipio de referencia, entre un mínimo del 0,40% y un máximo del 1,10%.
- La base imponible es el valor catastral del inmueble.
Un ejemplo. Inmueble situado en España propiedad de un contribuyente residente en Italia.
Para mayor claridad consideremos el caso de una persona residente en Italia pero en posesión de un inmueble urbano (no destinado a vivienda habitual) en el municipio de Madrid adquirido en 2015 por un precio de 250.000,00€ y un valor catastral de 63.250€ .51€.
En cuanto a los impuestos adeudados en España y con referencia a los impuestos sobre bienes inmuebles, cabe señalar que la administración de la ciudad de Madrid impone un tipo de IBI del 0,510% a los inmuebles urbanos y que el impuesto se calcula sobre el valor catastral de la propiedad . En el presente caso, por tanto, el IBI asciende a 322,58 €.
El propietario también mantiene el bien a su disposición por lo que, en base a lo visto anteriormente en relación con el impuesto sobre la renta de no residentes en España, estará gravado con un impuesto IRNR (IRPEF para no residentes) cuya base imponible será el 2% del valor catastral del inmueble y la tasa del cual será del 19%. Esto da como resultado un impuesto sobre la renta de bienes inmuebles de 240,35 €.
El importe total de los impuestos pagados en el extranjero será, por tanto, de 562,93 € (IBI 322,58 € + IRNR 240,35 €).
En cambio, en cuanto al impuesto IVIE que el propietario del inmueble en el extranjero debe al Estado italiano, éste se calculará nuevamente tomando como base imponible el valor catastral del inmueble y aplicando una tasa del 0,76%. Esto da como resultado un importe adeudado de 480,70 €. Esta cantidad es superior al deducible de 200,00 € y, por lo tanto, debe pagarse. Además, no olvidemos que si el inmueble se utiliza como vivienda habitual, no se debe pagar el IVIE, salvo que se trate de un bien suntuario (en cuyo caso el tipo se reduce al 0,4%).
No obstante, cabe recordar que de la cantidad de 480,70 € a pagar en concepto de IVIE hay que descontar el importe del IBI e IRNR ya pagado en España, que en el caso que nos ocupa es igual a 562,93 €, por lo que no se debe nada. en Italia.
El ejemplo que ahora se presenta se refiere al caso en el que la propiedad está destinada al uso personal del propietario, sin embargo, la perspectiva es diferente si la misma propiedad está arrendada y, por lo tanto, produce ingresos relevantes a efectos fiscales tanto en Italia como en España.
Como ejemplo más, tomemos la hipótesis de que este inmueble urbano en el municipio de Madrid comprado en 2015 a un precio de 250.000,00 €, con un valor catastral de 63.250,51 €, tiene una renta derivada del arrendamiento del bien de 12.000 € .00 por año.
En cuanto al impuesto sobre la renta, el propietario estará gravado en España con el IRNR, cuyo tipo será del 19% para los sujetos residentes en la Unión Europea y en el Espacio Económico Europeo (y del 24% en el resto de los casos) y por tanto se debe un impuesto de € 2.280,00.
También se deberá el IBI que, en nuestro ejemplo, sigue siendo igual a 322,58 €.
En Italia, bajo IRPEF, el impuesto debe pagarse a una tasa del 23% (para ingresos de hasta € 15,000.00). El resultado es un impuesto bruto de 2.760,00 € (23% de 12.000,00 €).
En cuanto al impuesto sobre la renta, de conformidad con el art. 165 de la TUIR, de esta cantidad se deducirá en concepto de crédito fiscal la cantidad ya pagada por el IRPF en España y por tanto se adeudarán 480,00 euros de IRPF (2.760,00 – 2.280,00 €) a la Hacienda italiana.
También se adeudará el IVIE, calculado nuevamente tomando como base imponible el valor catastral del inmueble y aplicando un tipo del 0,76%. Esto da como resultado un importe adeudado de 480,70 €. De esta cantidad se podrá deducir la cantidad pagada en concepto de IBI, que en el caso que nos ocupa es de 322,58 €, quedando en todo caso a cargo de la Hacienda italiana la cantidad restante de 125,12 €.
En conclusión, en caso de que el impuesto sobre la renta pagado en el extranjero sea superior a la cantidad adeudada a Italia en virtud del IRPEF, en este caso el contribuyente italiano podrá deducir del IVIE, además del impuesto sobre la propiedad extranjero, también la parte residual del impuesto sobre la renta extranjero que no haya sido utilizado como crédito fiscal conforme al art. 165 TUIR. *Imposición inmobiliaria en España*